Fora as locações por temporada, limitadas a 90 (noventa) dias, as locações residenciais são usualmente contratadas em duas modalidades temporais: por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, e inferior a 30 (trinta) meses.
Durante a vigência da locação o proprietário não poderá solicitar o imóvel, entretanto, ao Locatário é permitida a devolução do imóvel antes do prazo, desde que ocorra o pagamento proporcional da multa, em razão do que usualmente se denomina rescisão antecipada da locação.
Nas locações de prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, findo o prazo de vigência, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado. Nessa vigência indeterminada, o Locador poderá denunciar a locação, ou seja, solicitar o imóvel, sem precisar de um motivo fundamentado. É a hipótese denominada denúncia vazia, ou seja, retomada sem motivo.
Nas locações de prazo inferior a 30 (trinta) meses, para o Locador não precisar ter um motivo para reaver o imóvel, é necessário o transcurso do prazo de 05 anos da locação, sendo que, antes desse prazo de 05 (cinco) anos o Locador somente poderá reaver o imóvel, após o prazo de vigência do contrato, nas seguintes hipóteses:
• mútuo acordo, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, ou nas hipóteses de infração contratual e falta de pagamento de aluguéis e encargos;
• em decorrência da extinção do contrato de trabalho que motive a locação (por exemplo quando a moradia é paga pelo
empregador, como benefício);
• se já de posse de licenciamento de obra, o Locador pretender reaver o imóvel para aumento da área útil, em 20% no mínimo, ou, em 50% para exploração de hotel ou pensão;
• se for pedido para uso próprio do locador, ou de seus familiares.