Pode acontecer de, no curso da locação, o proprietário necessitar vender o imóvel, ocorrerem falecimentos ou alterações familiares que venham a refletir no contrato.
Saiba como funciona:
Venda do imóvel
Embora o Locador não possa solicitar a devolução do imóvel durante o período da locação, pode ser que ele necessite dispor do patrimônio. Entretanto, em caso de venda, o locatário tem a garantia na compra e algumas formalidades precisam ser obedecidas.
Assim, se o imóvel for posto à venda, o Locatário precisará ser notificado da intenção de venda, sendo cientificado do valor do negócio, as condições de pagamento e designação de data e hora para examinar os documentos relativos ao imóvel.
Se o Locatário não exercitar o direito de preferência no prazo de 30 (trinta) dias, preço por preço, o imóvel poderá ser vendido para terceiros.
Entretanto, há algumas hipóteses em que não cabe o direito de preferência, como quando há perda da propriedade por dívida ou por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Nesses casos, o adquirente do imóvel não estará obrigado a obedecer a vigência da locação.
Mas, atenção: Se, uma vez declinado o exercício do direito de preferência, ocorrer alteração do preço do imóvel para menos, ou maior facilitação das condições de pagamento, o Locatário precisa ser novamente notificado, sob pena de o mesmo poder pleitear a anulação da venda, em caso de preterição de alguma solenidade.
Falecimento do locador
Quando o proprietário falece no curso da locação sua morte gera efeitos nas duas relações contratuais em curso: no contrato de locação e no contrato de administração da locação.
Do ponto de vista da locação, dispõe a Lei do Inquilinato que os herdeiros substituem o Locador na posição contratual, por prazo determinado ou indeterminado.
Isso porque o contrato de locação não é personalíssimo, de modo que aos herdeiros são transmitidos os mesmos direitos e deveres do Locador, independentemente da abertura de inventário.
Entretanto sobrevindo necessidade de ajuizamento de qualquer demanda judicial, será necessária a representação do espólio pelo Inventariante a ser nomeado pelo juiz ou no inventário extrajudicial.
Já no contrato de administração não acontece o mesmo, visto que, possuindo características de mandato, que é um contrato personalíssimo – ou seja: cujos direitos e deveres são instituídos em razão da pessoa – a administração da locação extingue-se com a morte do locador.
Importante esclarecer que o contrato de mandato, através do qual o proprietário outorga os poderes de administração, é personalissimo por ser firmado em caráter de confiança. E a confiança que faz com que o proprietário do imóvel outorgue à imobiliária ou ao corretor a administração do seu imóvel, de modo que não se pode exigir que o herdeiro receba com o bem o mesmo sentimento de confiança.
Falecimento do locatário
Caso o Locatário faleça no prazo de vigência contratual, a Lei do Inquilinato garante que o cônjuge ou companheiro sobrevivente tenha direito de continuar a locação, ou, na falta desses, eventuais herdeiros ou pessoas que viviam no imóvel, em relação de dependência com o inquilino.
Entretanto, embora haja a proteção legal da família do Locatário, caso o cônjuge ou os herdeiros não desejem continuar no imóvel essa sub-rogação não é obrigatória.
Dessa forma, caso queiram pôr fim à locação não será possível a cobrança da multa por rescisão antecipada.
Divócio do locatário oudissolução da união estável
No mesmo sentido da alteração em razão do falecimento, em caso de divórcio ou dissolução da união estável, o cônjuge ou companheiro que remanescer terá direito de dar continuidade à locação, somente lhe sendo exigido que proceda à PRONTA NOTIFICAÇÃO DE EVENTUAL FIADOR, quanto à alteração das condições da locação, pois a fiança é um contrato personalíssimo que não pode ser presumido estender-se ao cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.