Outra modalidade de extinção da locação ocorre por decisão judicial que assim a declara, e decreta o despejo.
É importante que esse procedimento seja evitado pois uma ordem de despejo lança uma nodoa na sua reputação como locatário e pode vir a comprometer a aprovação de sua ficha para novas locações.
O despejo pode ser decretado por sentença judicial, ao final do processo, ou no início do processo, ainda antes que você tome conhecimento da existência da demanda judicial, mediante o que se denomina Despejo Liminar.
O Despejo Liminaré cabível quando o contrato de locação não possui garantias, ou, possuindo uma garantia inicial, ela se esvazia ou perde a eficácia no curso da locação.
Isso pode acontecer, por exemplo, quando a locação é garantida por caução em dinheiro e o débito da locação passa a superar o valor da garantia, momento em que o locatário passa a estar sujeito a esse tipo de ordem liminar de despejo.
Também poderá ocorrer o despejo, independentemente de inadimplência, se ocorrer descumprimento grave dos deveres da locação, que torne a permanência do Locatário no imóvelum risco para o Locador.
Isso pode acontecer, por exemplo, quando o Locatário descumpre reiteradamente as regras condominiais, já foi multado e representa risco para a convivência harmoniosa no condomínio. Em casos extremos assim, o juiz pode decretar o despejo liminar, para preservar o Locador de um dano maior com a permanência do Locatário no imóvel.
O que ninguém te contou!
É claro que você deve evitar chegar a uma situação de inadimplência que te submeta a uma ordem de despejo por falta de pagamento.
Mas se, por razões que fujam ao seu controle, isso acontecer, não se utilize do processo para permanecer no imóvel, valendo-se da morosidade do judiciário, enquanto agrava a sua situação, a situação dos fiadores, e a do próprio Locador.
Saiba que, em uma eventual ação de despejo, você pode ser premiado por uma conduta proativa e de boa-fé.
A Lei do Inquilinato dispõe, em seu art. 61, que, se no prazo de contestação da ação de despejo, o Locatário concordar com a desocupação, o juiz fixará um prazo de seis meses para a desocupação do imóvel, contados da citação, e que, se a desocupação do imóvel ocorrer nesse prazo fixado, além da dispensa do constrangimento do cumprimento da ordem de despejo, o Locatário ficará isento do pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.
Mas não é só: antes de judicializar qualquer questão referente à locação do seu imóvel, verifique se no seu Contrato de Locação existe uma Cláusula de Conciliação Prévia ou uma Cláusula de Eleição de Foro Arbitral.
Isso porque vivemos a era da desjudicialização e é dever das pessoas que contratam estabelecer o diálogo, oportunizar o acordo, antes do acionamento do Judiciário, já tão assoberbado e moroso. E, como dizia Rui Barbosa, a justiça tardia gera injustiças, não é mesmo?
Então, se você tem um problema na sua locação, busque o diálogo, exponha os fatos, tente o ajuste. Negociar é um dever anexo à boa-fé contratual. É obrigação de toda pessoa que contrata.
E, como eu te expliquei, se no seu contrato existe uma Cláusula de Conciliação Prévia ou uma Cláusula de Eleição de Foro Arbitral, você não pode demandar judicialmente antes de propor uma etapa de conciliação prévia. O juiz vai considerar que, se existe essa cláusula no seu processo, você não tem legitimidade para mover um processo judicial antes de ter esgotado as tentativas de conciliação.
Mas você é uma pessoa do bem e da paz e a sua locação vai transcorrer muito tranquilamente a partir dessa compreensão.