Para facilitar o entendimento, saiba quais são os principais danos que, ocorridos no curso da locação, são de sua responsabilidade, como Locador, a exemplo daqueles danos preexistam à locação:
DO LOCADOR
• Parte Elétrica, desde que os danos não tenham sido causados por mau uso, como, por exemplo, sobrecarga;
• Parte hidráulica e encanamento de esgoto e gás;
• Telhado e estrutura integral do imóvel.
• Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc.;
• Manutenções em aquecedores (boiler);
•Vazamentos hidráulicos (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro), e torneiras em geral;
• Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto; o Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras, etc.;
• Reparos em portões, interfones e alarmes;
• Manutenção e limpeza de caixas d’agua e calhas;
• Manutenção de pintura, pisos e revestimentos;
• Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolvam reparos estruturais;
• Substituição de acessórios danificados.
SOBRE O DEVER DE MANUTENÇÃO DO LOCATÁRIO
Como já mencionado, os aluguéis e encargos incidem até a efetiva entrega das chaves. Ocorre que essa restituição das chaves há de ser considerada a partir da sua disponibilização pelo Locatário, após a desocupação, e não podem ser rejeitadas, sob qualquer pretexto, ainda que o imóvel tenha pendências de manutenção.
Nesses casos, é importante que, caso constatada alguma avaria após a desocupação, dispondo-se o Locatário a realizar a manutenção necessária, seja-lhe deferido o prazo suficiente para a realização dos reparos, após o que, poderão ser cobrados aluguéis e encargos proporcionais aos dias de indisponibilidade do imóvel, a título de lucros cessantes.
O DESGASTE NATURAL E O DEVER DE CONSERVACÃO DO LOCADOR
Como visto acima, é dever do Locatário restituir o imóvel nas mesmas condições recebidas, salvo os danos provenientes do desgaste natural.
Locações sem litigio dependem da compreensão e cumprimento dos deveres de cada agente.
Assim, do mesmo modo como o Locatário tem dever de conservação, o Locador tem dever de manter a funcionalidade e habitabilidade do imóvel, o que deve ser considerado dentro de um critério de vida útil dos itens que compõem o imóvel e boas práticas de manutenção.
A plena funcionalidade de um imóvel economicamente explorado requer manutenções preventivas para além daquelas as quais o Locatário está obrigado.
Essas práticas facilitam, em muito, a identificação das condições iniciais do imóvel, para determinar com mais segurança o dever de restituição do imóvel tal como foi recebido no início da locação, pelo Locatário.
Assim, por exemplo, ajuda muito que, entre uma locação e outra, sejam feitas manutenções preventivas em equipamentos como boiler, saunas, aparelhos de ar condicionado que eventualmente guarneçam o imóvel, fechamentos de varandas, etc.
Essas manutenções preventivas, documentadas com laudos, corroboram substancialmente a determinação do estado inicial do imóvel e conferem a segurança desejável aos trâmites de finalização da locação, para compelir o Locatário à restituição dessa condição, até com outras manutenções preventivas, a depender do que ficou estabelecido no contrato de locação.
Outro exemplo, sobretudo em cidades com grandes áreas de mata, é segurança conferida pela realização de descupinizações periódicas, devidamente documentadas, para afastar eventual alegação de anterioridade da infestação, pelo locatário.
No mais, sobretudo em casos de imóveis constantemente explorados em locações, é importante que estejam sempre em bom estado de conservação quanto a itens estruturais como pisos, instalações elétricas e hidráulicas, que, eventualmente, podem requerer substituições.